Houzz тур: инвестиционная квартира архитектора «для себя»
Пассивный доход через сдачу дизайнерской недвижимости — это реально. В конце статьи подробные расчеты
Варвара Еремеева
19 августа, 2022
Постоянный автор HouzzRu, интерьерный журналист. В разные годы публиковалась в журналах "Мой прекрасный сад","Квартирный ответ", "Мой любимый дом".
Постоянный автор HouzzRu, интерьерный журналист. В разные годы публиковалась в журналах... Еще
В одном из лучших поселков Подмосковья компанией Villagio Estate были построены офисные здания. Впоследствии они оказались не нужны, и были переведены в жилой фонд. «В 2020-м году я начала заниматься инвестициями в недвижимость и имела большое желание закрывать свои обязательные расходы пассивными доходами, чтобы спокойно работать и творить. Искала квартиру с возможностью увеличения», — рассказывает Любовь Вильде, дизайнер интерьера и хозяйка квартиры.
О ПРОЕКТЕ
Где: Villagio Estate, Московская область
Размер: 25 кв.м потолки 3,5 м
Кто здесь живет: жилье под сдачу
Автор проекта: архитектор-дизайнер Любовь Вильде, Cherry Chambers
Бюджет: 2 400 000 руб. — апартаменты, 800 000 руб. — ремонт и меблировка
Квартира располагается в трехэтажном доме на последнем мансардном этаже. Несмотря на малую площадь, в кровле было аж пять окон — четыре мансардных и одно вертикальное.
Где: Villagio Estate, Московская область
Размер: 25 кв.м потолки 3,5 м
Кто здесь живет: жилье под сдачу
Автор проекта: архитектор-дизайнер Любовь Вильде, Cherry Chambers
Бюджет: 2 400 000 руб. — апартаменты, 800 000 руб. — ремонт и меблировка
Квартира располагается в трехэтажном доме на последнем мансардном этаже. Несмотря на малую площадь, в кровле было аж пять окон — четыре мансардных и одно вертикальное.
«При проектировании инвестиционного жилья важно держать в голове портрет будущего жильца, под какую аудиторию создается проект. Это была моя первая проба пера в инвестиционной сфере, потому я делала что-то симпатично-усредненное (как бы делала обычную квартиру «под сдачу». Считаю, что именно это в конечном итоге дало положительный результат в цифрах и востребованности»: — рассказывает дизайнер.
При разработке планировочного решения дизайнер исходила из двух вводных: нужны полноценная ванная комната и полноразмерная кухня.
«Конечно то, что удобно лично мне может быть совершенно не важно потенциальному арендатору. Но я до сих пор убеждена, что нормальная кухня и ванна — это must have», — делится хозяйка.
«Конечно то, что удобно лично мне может быть совершенно не важно потенциальному арендатору. Но я до сих пор убеждена, что нормальная кухня и ванна — это must have», — делится хозяйка.
Фото «до»
ДО
По планировке квартира была непростой — по центру помещения располагался огромный кирпичный оштукатуренный стояк (на фото).
На площади 25 кв.м было пять опорных колонн по углам квартиры, которые «залезали» в жилое пространство. Одна из колонн — деревянная (опорная часть кровли): за нее очень удачно спрятались пылесос и швабра.
По планировке квартира была непростой — по центру помещения располагался огромный кирпичный оштукатуренный стояк (на фото).
На площади 25 кв.м было пять опорных колонн по углам квартиры, которые «залезали» в жилое пространство. Одна из колонн — деревянная (опорная часть кровли): за нее очень удачно спрятались пылесос и швабра.
ПОСЛЕ
Кирпичный стояк был перекроен на 80%: в центре со стороны комнаты прорубили секцию (она стала входом на антресольный этаж спальни). Благодаря этим манипуляциям в ванную комнату встала ванна, а ее пространство увеличилось почти на метр (0,8 кв.м, если быть точными).
Вырез в стояке дал еще одно преимущество — сократился расход на лестницу, удалось освободить самую длинную вертикальную стену, чтобы установить по ней кухню.
Кирпичный стояк был перекроен на 80%: в центре со стороны комнаты прорубили секцию (она стала входом на антресольный этаж спальни). Благодаря этим манипуляциям в ванную комнату встала ванна, а ее пространство увеличилось почти на метр (0,8 кв.м, если быть точными).
Вырез в стояке дал еще одно преимущество — сократился расход на лестницу, удалось освободить самую длинную вертикальную стену, чтобы установить по ней кухню.
Нижняя база довольно вместительная, потому от верхнего ряда шкафчиков отказались. Верхние полки из лиственницы, покрашены пищевым лаком. «Во всех своих проектах я обязательно делаю яркую, мощную подсветку фартука — это недорого, но необходимо людям с проблемами со зрением», — рассказывает дизайнер.
Под раковину установили хороший фильтр для воды. Из-за того, что дом трехэтажный, лифта в нем нет: заносить по лестнице бутылки с питьевой водой было бы неудобно.
Под раковину установили хороший фильтр для воды. Из-за того, что дом трехэтажный, лифта в нем нет: заносить по лестнице бутылки с питьевой водой было бы неудобно.
Кондиционер расположен специально так, что повернув лопасти налево или направо, можно направить потоки воздуха на спальную антресоль или в сторону гостиной. «Я очень переживала, что на верхнем ярусе будет душновато летом. Так вот кондиционер полностью решает этот вопрос, т.к гоняет воздух по кругу, выдувая его через пространство спальни», — делится Любовь.
Под лестницей — дверь в небольшую кладовую. Помимо доступа к коммуникациям, здесь стеллаж для остатков строительных материалов: краска, кисти для локального ремонта повреждений — квартирант сам может подкрасить что-то, например, угол. «Там же, расположен блок системы от протечек, штука не дешевая, но не раз спасала в квартирах — тоже must have».
Напротив кухни расположен яркий большой раскладной диван, у которого стоит достаточно вместительный стол. Такой вариант выбран специально: конечно, в квартире можно найти еще место для рабочего стола, но не хотелось загромождать пространство. Большой универсальный стол — это решение: на одной его части можно поесть, на другой работать. Чаще, эту квартиру снимают одиночки, такой модели вполне достаточно.
Высокие потолки позволили спроектировать антресольный этаж. Это позволило разгрузить «низ» и увеличить апартаменты на 8 кв.м.
Высота антресольного этажа всего полтора метра, то есть к шкафу приходится идти, наклонив голову. Но этого достаточно, чтобы встать с кровати и спросонья не стукнуться головой о потолок.
Высота антресольного этажа всего полтора метра, то есть к шкафу приходится идти, наклонив голову. Но этого достаточно, чтобы встать с кровати и спросонья не стукнуться головой о потолок.
«Изрезанность» стен из-за опорных колонн сформировала нишу, в которую вписали гардеробный уголок; здесь же установили комод для белья.
Антресольный этаж делали с запасом по весу: «можно танк загнать и ничего не случится», — шутит дизайнер. За работу отвечал супруг автора проекта, потому удалось значительно снизить стоимость.
У изголовья кровати, в нише, расположилась широкая полка для книг и любых принадлежностей. Над полкой вывели розетки — удобно зарядить телефон, часы.
———————————————————
БОЛЬШЕ ФОТО…
►Смотрите другие фото в этом проекте
———————————————————
У изголовья кровати, в нише, расположилась широкая полка для книг и любых принадлежностей. Над полкой вывели розетки — удобно зарядить телефон, часы.
———————————————————
БОЛЬШЕ ФОТО…
►Смотрите другие фото в этом проекте
———————————————————
ФОРМУЛА ДОХОДНОСТИ
Расходы:
Стоимость квартиры: 2 400 000₽
Ремонт и наполнение 800 000₽
Оплата ЖКУ и взносы в посёлок — 6.000₽ /месяц
Налог на апартаменты — 200₽/год
Налог на доход 4% ежегодно
Доходы:
Аренда: 58 000 ₽ без счетчиков
Итого в год покупки и ремонта на квартиру потратили 3.200.000 руб. За вычетом всех расходов, ежегодная сумма дохода с этой квартиры 600 000 руб. Формула доходности: чистый доход делим на чистый расход и умножаем на 100. В данном случае 600.000/3,200000 х 100% = 18.7% годовых, что в свою очередь перекрывает годовую инфляцию.
«Сложнее всего найти именно недооцененную недвижимость — с хорошей локацией и перспективой увеличения квадратных метров. В этом основной секрет», — делится Любовь Вильде, дизайнер и хозяйка квартиры. «Ну и, конечно, в привлекательном для арендаторов, продуманном интерьере».
———————————————————
ЭТО БЕСПЛАТНО…
► Через Houzz можно нанять дизайнера или архитектора в любом городе. Начать поиск специалиста для вашей задачи
———————————————————
Расходы:
Стоимость квартиры: 2 400 000₽
Ремонт и наполнение 800 000₽
Оплата ЖКУ и взносы в посёлок — 6.000₽ /месяц
Налог на апартаменты — 200₽/год
Налог на доход 4% ежегодно
Доходы:
Аренда: 58 000 ₽ без счетчиков
Итого в год покупки и ремонта на квартиру потратили 3.200.000 руб. За вычетом всех расходов, ежегодная сумма дохода с этой квартиры 600 000 руб. Формула доходности: чистый доход делим на чистый расход и умножаем на 100. В данном случае 600.000/3,200000 х 100% = 18.7% годовых, что в свою очередь перекрывает годовую инфляцию.
«Сложнее всего найти именно недооцененную недвижимость — с хорошей локацией и перспективой увеличения квадратных метров. В этом основной секрет», — делится Любовь Вильде, дизайнер и хозяйка квартиры. «Ну и, конечно, в привлекательном для арендаторов, продуманном интерьере».
———————————————————
ЭТО БЕСПЛАТНО…
► Через Houzz можно нанять дизайнера или архитектора в любом городе. Начать поиск специалиста для вашей задачи
———————————————————
Похожие статьи
Houzz-туры (новые проекты)
Houzz тур: Квартира дизайнера в «московском» стиле
Автор: Евгения Назарова
Чтобы сделать интерьер чуть более космополитичным, дизайнер добавила итальянские и скандинавские детали
Читать
США
Houzz США: Хижина в лесу Южной Каролины
Автор: Becky Harris
Вдохновением для этого проекта послужили детские «домике на дереве»
Читать
В гостях (обжитые интерьеры)
В гостях: квартира в Мурино, где дизайнер жил во время ремонта
Автор: Варвара Еремеева
Да, бывает и такое
Читать
В гостях (обжитые интерьеры)
В гостях: квартира дизайнера с причудливым ТВ
Автор: Елена Амбросимова
Уместить в евродвушке вещи из прежней трехкомнатной — та еще задача
Читать
Houzz-туры (новые проекты)
Houzz тур: Квартира в Петербурге, в которой много зелени
Автор: Евгения Назарова
Растения появились даже в орнаменте обоев
Читать
В гостях (обжитые интерьеры)
В гостях: Квартира в Петербурге – со слоном и антиквариатом
Автор: Евгения Назарова
Владельцы купили не просто квартиру, а стиль жизни: сохранили паркет, окна и двери и добавили антикварную мебель
Читать
В гостях (обжитые интерьеры)
В гостях: Квартира дизайнера Анастасии Комаровой
Автор: Наталия Тверитинова
Воздух, солнце и всё-всё как любит дизайнер — в квартире по имени SHU
Читать
В гостях (обжитые интерьеры)
В гостях: Круглый дом с видом на лес
Автор: Евгения Назарова
Дизайнер Ирина Киреева планировала купить участок, а не дом. Но, увидев необычную постройку, решила отреставрировать её
Читать
Houzz-туры (новые проекты)
В гостях: Ремонт «на пару лет» в доме под реновацию
Автор: Евгения Назарова
Новый интерьер двушки площадью 37 кв. м в доме 1962 года — бюджетный, но стильный
Читать
Только что прочла в другой статье, что при такой перепланировке по закону первый этаж должен быть 2,5 м в высоту, а второй не менее 2,1м. У вас гораздо меньше. Как удалось согласовать? Или нет таких ограничений?
Думаю, что никто ничего не согласовывал ))). Такие манипуляции со стояком никто официально не разрешит. Тоже удивило, что нашелся арендатор готовый выложить такую сумму за пусть и симпатичное, но все же на редкость неудобное жилье
Поселки такого типа и привлекают соответствующих жильцов. У них другие доходы и тратят по другому.