пропустить
ФОТО
ЭКСПЕРТЫ
СТАТЬИ
Houzz Logo Print
Подписка на дискуссии
Выбор дизайна
vera_morozova59

Старый-старый фонд в СПб - стоит ли связываться?

Vera Morozova
Год(а)/Лет назад: 6
Последние изменения: Год(а)/Лет назад: 6

Друзья, всем здравствуйте!

Встал такой вопрос. Мы с мужем живем в Петербурге, хотим купить квартиру в центре города или максимально близко. Поэтому заинтересовались квартирами в старом фонде (старый в данном случае - это постройки ДО 1917 г.) Есть для меня в этих домах какое-то особое обаяние)))) Опять же высокие потолки, да и цены на такие квартиры для нас доступны. НО. Есть очень большой вопрос, а именно - ремонт в такой квартире.

Поскольку планировки в таких квартирах в 95% случаев совершенно непригодны для жилья (кто видел, тот понимает), сразу ориентируемся на перепланировку, причем достаточно глобальную. Со всеми отсюда вытекающими.

Сразу планируется, что ремонт мы будем делать заново с нуля, т.к. состояние таких квартир убитое, да и в любом случае нам хочется все обустроить под себя, а не жить в чужих ремонтах (нажились и так). Никаких дорогостоящих изысков в ремонте не планируется, все в рамках ближе к эконом, однако планируем обязательно нанять дизайнера и адекватную ремонтную бригаду. По возможности планируем оставить в квартире открытые кирпичные стены (под покраской или так) - мне это очень нравится.

А теперь главное - вопросы:

1. На какой бюджет ремонта стоит рассчитывать при учете всего выше написанного и того, что метраж квартиры будет 50-55 м? Понимаю, что это вопрос о сферическом коне в вакууме, т.к. нет конкретного объекта, но хотя бы объясните, на какие цифры ориентироваться и какие факторы особенно влияют на увеличение-уменьшение стоимости ремонта. Бюджет на ремонт у нас есть, но надо заранее понимать, не выльется ли эта затея с ремонтом в нечто крайне сложное и бесконечное. Т.к. въехать хочется побыстрее (готовы делать ремонт этапами).

2. С какими "подводными камнями" можно столкнуться при выборе такой квартиры? Что учитывать обязательно?

ОЧЕНЬ рассчитываю увидеть ответы именно тех профи, кто уже ИМЕЛ ДЕЛО с такими очень старыми квартирами в Питере! И не просто на бумаге, а на стройке, т.е. реализовал проект. Буду рада вашим советам.

Заранее спасибо всем откликнувшимся!


Личный опыт: Почему не нужно гнаться за квартирой в старом фонде · Еще

Подходящий ответ
  • PRO
    Hildebrandt group
    Год(а)/Лет назад: 6
    Последние изменения: Год(а)/Лет назад: 6

    Здравствуйте, Вера!

    Вы затронули невероятно интересную тему, и в комментариях выше есть очень много дельных советов. Я - архитектор-реставратор, и имею большой опыт работы со старым фондом. Непосредственно в Петербурге работать с реальными объектами не приходилось, но вот в Екатеринбурге перелопатил большое количество объектов конца 19 начала 20 века.

    Хочу обратить Ваше внимание на некоторые вещи, про которые никто выше не писал.

    Сложности ремонта в старом доме можно разделить на 2 части - сложности юридические и сложности технические.

    Юридические:

    1. В самом начале нужно выяснить, входит ли дом в Реестр объектов культурного наследия. Если входит (а в случае дома дореволюционной постройки вероятность очень высока), то нужно выяснить, какие обременения на собственников жилья накладывает государство и управляющая компания. Старые владельцы квартиры врядле Вам об этом расскажут, чтобы не отпугнуть потенциального покупателя. Это лучше напрямую выяснить в УК и в Министерстве культуры.

    2. Если дом является Объектом культурного наследия (далее - ОКН), то нужно выяснить, какие именно части дома попадают под охрану. Если только фасады, то это Вас не затронет, но если интерьеры, то у Вас возникнут дополнительные ограничения в процессе ремонта. Бывают случаи, что под охрану попадает историческая планировка, тогда ни о какой перепланировке вообще речь идти не может. Бывает, что под охрану попадают некоторые элементы интерьера (например, лепнина на потолке), которые необходимо не просто сохранить, но и отреставрировать за свой счёт.

    3. Если дом является ОКН, но перепланировку делать можно (интерьеры не попадают под охрану), то любые планировочные изменения подлежат не только стандартному согласованию в БТИ, но и согласованию в Мин. культ. , для которого потребуется дополнительный пакет документов, включающий акты технического состояния здания и Вашей квартиры, фотофиксационные материалы и многое другое. Это сделать не сложно, но потребует от Вас дополнительных затрат времени и денег.

    4. Если дом является ОКН, то разрабатывать и согласовывать проект может только организация, имеющая реставрационную лицензию. (Если в интерьере нет элементов, подлежащих охране, как например лепнина, то это требование не обязательно).

    Если дом не является ОКН, то этих юридических сложностей не возникнет, но это лучше выяснить до покупки квартиры, чтобы не было потом неприятных сюрпризов. Также добавлю, что обычно, Мин.Культ. идёт навстречу собственникам старого жилья и особых проблем не возникает, но опять же - время и деньги.

    Технические:

    Любые технические трудности зависят от состояния дома - если дом на протяжении его жизни эксплуатировался правильно, то проблем не будет. Хуже, если дом использовали как попало.

    1. В старом доме будут деревянные перекрытия. Необходимо вскрывать полы и смотреть состояние не только лаг, но и балок перекрытия - на них может быть грибок, чёрная домовая плесень (которая может вызвать астму у жильцов примерно года за 2), они могут быть местами прогнившие. Лаги поменять несложно, а вот обработка деревянных балок противогрибковыми средствами - вещь непростая и недешёвая. Плюс - обработка огнебиозащитой.

    2. В старом доме, скорее всего, будут деревянные перегородки (дранка). Их все лучше сломать и построить новые из пазогребневого блока - так и проще и быстрее и дешевле и ровнее.

    3. В старом доме (особенно в центре города) окна можно менять только с согласия УК и только на идентичные подлинным, т.е. окна можно ставить только деревянные и точно с такой же расстекловкой, как на родных. Деревянные окна дороже пластиковых. Некоторые УК закрывают на это глаза, но, согласитесь, нет ничего хорошего, когда на красивом старом фасаде с лепниной белеют пластиковые окна.

    4. В старом доме будут кривые кирпичные стены. Не потому, что не умели ровно строить, а потому, что за много лет дом и просел и деформировался. Это не страшно, но придётся ровнять стены толстыми слоями штукатурки, или обшивать гипсокартоном. Снова доп. затраты по времени и по деньгам.

    5. В старом доме могут быть трещины на кирпичных стенах. Это плохо. Это признак того, что у дома не всё в порядке с фундаментом. Если трещина старая - то не смертельно, но если трещина новая - значит с домом начались какие-то изменения (например, под домом построили метро и вибрационные нагрузки разрушают фундамент). Возраст трещины сможет Вам сказать только специалист, поэтому ходить на просмотр потенциальных квартир с грамотным спецом - хорошая идея - не пожалеете.

    6. В старом доме могут быть проблемы с разводкой отопления, водоснабжения и канализации. Нужно уточнить у УК, когда последний раз делался кап. ремонт, менялись ли магистральные трубы. Иначе, Вы можете у себя в квартире поставить всё новое, но из-за забитых стояков вода нормально поступать не будет. То же касается и отопления.

    7. В старом доме не всё очевидно. У меня был случай - в старом доме начали ломать не несущую кирпичную перегородку, а в ней оказался вентканал, не обозначенный ни на одном плане дома. Пришлось восстанавливать перегородку и переделывать планировку. Подобных сюрпризов может быть много. Они решаемы, но к ним надо быть морально готовыми.

    8. В старом доме может быть запах. Из подвала, или просто от самих стен и перекрытий. Обработка биозащитой отобьёт часть запахов, но от всех избавиться не получится.

    9. В старом доме могут быть мыши и крысы в подвале и тараканы/муравьи в квартире. Мышей и крыс потравить просто (вызвать спец. организацию) а вот с муравьями бороться крайне трудно, т.к. они живут в перекрытиях, куда ни один травящий агрегат не подлезет.

    Основные нюансы я описал, могут быть и другие. Главное, не подумайте, что я Вас отговариваю - ни в коем случае! Жить в старом доме - это очень интересно, там есть определённая атмосфера, которой нет в новостройках. Но нужно быть готовым к трудностям.

    Что касается бюджета на ремонт - он будет зависеть от технического состояния дома. Если технических проблем, описанных мною выше, не будет, то бюджет будет такой же, как у обычной квартиры. Вероятность появления тех или иных проблем Вам сможет подсказать только специалист, причём не дизайнер, а именно архитектор-реставратор.

    Я с удовольствием помогу Вам с Вашим объектом. Если у Вас возникли вопросы, Вы можете связаться со мной по телефону +7(912) 606 81 73.

    Для примера можете посмотреть мой проект квартиры в старом доме (1957 года), который сейчас строится в Екатеринбурге:

    https://www.houzz.ru/projects/2584640/kvartira-v-ekaterinburge

    Буду рад помочь.

    с уважением, Андрей Гильдебрандт.

    • Комментарии: 54

    Sponsored
    Еще обсуждения
    подскажите с планировкой
    4
    планировочное решение.
    4
    нужен совет по дизайн проекту загород дома.
    1
    хочу повторить такой потолок, не понимаю из чего сделаны цилиндры HELP
    3
    Евротрешка со спальной в гостинной
    6